Pour plus de détails et pour vous assurer que les réponses ci-dessous cadrent bien avec votre situation, n’hésitez pas à consulter un des notaires de notre équipe.
Courtiers Immobiliers
Lors de la signature d’une promesse d’achat, le vendeur s’engage à fournir un certificat de localisation décrivant l’état actuel de l’immeuble. C’est donc dire que le certificat de localisation doit représenter la propriété telle qu’elle est au moment de la transaction.
Voici une liste, non exhaustive, des modifications possibles à l’immeuble qui nécessiteraient un nouveau certificat de localisation:
- agrandissement du ou des bâtiment(s);
- ajout d’une piscine et/ou d’un cabanon et/ou d’un garage;
- ajout d’une thermopompe et/ou d’un air climatisé;
- revêtement extérieur refait;
- fenêtres supplémentaires ajoutées;
- changement au numéro de lot;
- certificat de localisation comportant la mention « en construction ».
À noter que pour les immeubles en copropriété, certaines règles spécifiques s’appliquent en fonction de ce qui est précisé dans la promesse d’achat.
Pour avoir la certitude que le certificat de localisation en votre possession pourra être utilisé pour une transaction immobilière à venir, il est recommandé de fournir une copie à un notaire de notre équipe qui pourra en faire l’analyse.
Pour être valide, une procuration doit remplir certains critères.
- Si le client est au Québec, la procuration doit être notariée.
- Si le client est dans une province canadienne autre que le Québec, la procuration doit être assermentée par un avocat.
- Si le client est aux États-Unis, la procuration doit être assermentée par un avocat. Dans certains états et sous certaines conditions, l’assermentation devant un « Notary public » est acceptée.
- Si le client est dans un pays autre (excluant les États-Unis), la procuration doit être assermentée par un représentant de l’ambassade canadienne de ce pays.
La façon la plus simple de procéder est de contacter notre étude afin de faire préparer la procuration avec toutes les clauses et informations requises. Nous la transmettrons au client ou à son notaire/avocat avec une lettre d’instructions précises.
D’abord, il faut spécifier que l’intervention du conjoint est requise dans le cas des conjoints mariés ou unis civilement seulement (ci-après nommé « l’époux »). Les conjoints de fait n’ont pas à intervenir dans les actes de vente s’ils ne sont pas copropriétaires de l’immeuble.
Voici les règles sommairement résumées:
- Pour la vente : L’époux du vendeur doit intervenir à l’acte de vente si l’immeuble est la résidence familiale.
- Pour les biens autres que la résidence familiale : L’intervention est requise si les époux sont mariés en communauté de biens ou sous un régime matrimonial étranger.
- Pour l’achat : L’époux de l’acheteur doit intervenir à l’acte d’hypothèque si l’immeuble servira de résidence familiale ou si cela est requis par les instructions d’un créancier hypothécaire.
À noter que les époux en procédure de divorce ou séparés depuis plusieurs années doivent tout de même intervenir selon les règles ci-dessus. Seule l’émission d’un certificat de divorce par la Cour supérieure rend le divorce légalement effectif et fait cesser l’application de ces règles.
Il est impossible de faire une revue exhaustive des problèmes assurables par les compagnies d’assurance-titres. Par contre, il y a deux notions fondamentales à connaître concernant ce type d’assurance.
Premièrement, ce ne sont pas tous les problèmes qui sont assurables! Il arrive trop souvent que les courtiers immobiliers ou les clients nous disent, lors de la survenance d’un problème, « ce n’est pas grave, on va souscrire à une assurance-titres ». Il ne s’agit pas d’un bon réflexe. Certains problèmes ne sont pas assurables ou sont trop importants pour envisager la souscription d’une assurance-titres. Dans certains cas, une correction au problème s’impose. Également, il peut arriver que le client acheteur ne se satisfasse pas de l’assurance-titres.
Deuxièmement, une assurance-titres ne corrige pas le problème. L’assurance-titres protège l’acheteur et son créancier hypothécaire dans l’éventualité où une correction est demandée par une autorité compétente. Toutefois, si aucun avis n’est reçu à ce sujet au cours de la période où le client est propriétaire et que celui-ci désire revendre la propriété, il devra assumer les coûts de la correction ou ceux liés à la souscription d’une nouvelle assurance-titres au profit de l’acheteur subséquent et, le cas échéant, de son créancier hypothécaire.
Informez-vous à l’un des notaires de notre équipe pour savoir si l’assurance-titres est une solution potentielle au problème à votre dossier.
Oui, mais en partie seulement. Le prix de vente d’un immeuble commercial est taxable. Si l’immeuble est semi-commercial, soit en partie résidentiel et en partie commercial, seul la partie commerciale sera taxable. Pour déterminer le pourcentage du prix de vente qui sera taxable, il faut recourir à l’expertise d’un comptable. Il faudra donc fournir au notaire un écrit du comptable à cet effet.
Que ce soit la maladie d’Alzheimer ou toute autre forme d’inaptitude mentale, lorsque vous suspectez qu’un client est inapte mentalement, vous devez obtenir un avis du médecin indiquant s’il est apte à signer ou non. Cette règle ne doit pas être prise à la légère car si vous faites signer votre contrat de courtage, la promesse d’achat ou tous autres documents et que le client est déclaré inapte mentalement, ceux-ci n’auront pas d’effet et pourraient être annulés.
Alors, avec un avis du médecin déclarant le client apte, vous pourrez obtenir les signatures en toute tranquillité.
Si le médecin déclare que le client est inapte à signer, il faut alors entamer soit une procédure d’homologation de mandat en prévision de l’inaptitude ou une procédure d’ouverture de régime de protection. Aucun document ne pourra être signé tant que cette procédure ne sera pas terminée. Il faut donc prévoir des délais et des frais supplémentaires.
Lorsque le propriétaire-vendeur est décédé, il est impératif que certaines étapes du règlement de la succession soient complétées avant de procéder à une transaction de vente. Il faudra fournir les documents suivants au notaire:
- la déclaration de transmission de l’immeuble;
- les certificats de recherches testamentaires;
- le certificat de décès du défunt;
- le testament du défunt, s’il y a lieu.
Si la succession n’est pas réglée, attention! Pour que votre contrat de courtage et/ou la promesse d’achat soient valide, ils doivent être signés par le liquidateur ou par tous les héritiers. Également, il est nécessaire de prévoir des délais pour le règlement de la succession.
Notre étude offre bien sûr le service de règlement de succession.
Immobilier
Lors d'une transaction d'achat-vente de propriété, à qui revient le privilège de choisir le notaire?
La loi indique que le choix du notaire appartient à l’acheteur, à moins d’une entente contraire entre les parties.
Le vendeur doit fournir à l’acheteur un certificat de localisation décrivant l’état actuel de l’immeuble, c’est-à-dire, un certificat où aucune modification n’a été opérée sur l’immeuble depuis sa date d’émission.
Voici une liste, non exhaustive, des modifications possibles à l’immeuble qui nécessiteraient un nouveau certificat de localisation:
- agrandissement du ou des bâtiment(s);
- ajout d’une piscine et/ou d’un cabanon et/ou d’un garage;
- ajout d’une thermopompe et/ou d’un air climatisé;
- revêtement extérieur refait;
- fenêtres supplémentaires ajoutées;
- changement au numéro de lot;
- certificat de localisation comportant la mention « en construction ».
À noter que pour les immeubles en copropriété, certaines règles spécifiques s’appliquent en fonction de ce qui est précisé dans la promesse d’achat.
Pour avoir la certitude que le certificat de localisation en votre possession pourra être utilisé pour une transaction immobilière à venir, il est recommandé de fournir une copie à un notaire de notre équipe qui pourra en faire l’analyse.
Le vendeur d’une propriété a également des honoraires professionnels à acquitter auprès du notaire.
Ces frais s’expliquent par le fait que le notaire doit rédiger et publier la quittance de l’hypothèque du vendeur. En effet, à même le prix de vente, le notaire doit s’assurer de payer la dette hypothécaire du vendeur et de préparer et faire signer la quittance pour ce créancier hypothécaire.
À noter que même s’il n’y a aucune hypothèque rattachée à l’immeuble vendu, il peut y avoir quand même des frais, notamment pour la gestion du compte en fidécommis, des vérifications diverses et/ou pour le règlement de problèmes au certificat de localisation ou à la recherche de titres.
Pour connaître nos honoraires, contactez-nous!
Il est recommandé de faire la vérification de certains documents lors de l’achat d’un condo et de rendre cette vérification conditionelle à l’acceptation de la promesse d’achat.
Les documents à vérifier sont, notamment:
- la déclaration de copropriété;
- les règlements de l’immeuble;
- les procès-verbaux des réunions antérieures;
- les bilans des années antérieures;
Vous devez également vous informer pour savoir s’il y a des cotisations spéciales à venir et s’il y a des poursuites en cours contre le syndicat des copropriétaires.
Famille & Couple
La fiducie testamentaire est un outil de planification successorale permettant au testateur (le constituant) de léguer ses biens dans un patrimoine fiduciaire crée pour le bénéfice de ses héritiers (bénéficiaires) et administré par un ou des fiduciaires, selon les volontés du testateur. Ce dernier déterminera dans son testament les règles d’utilisation, de gestion et de distribution de l’actif de sa succession.
Pour son application, la fiducie testamentaire est constituée dans un testament et son existence ne débutera qu’au décès du testateur. Elle offre la possibilité au testateur de distribuer son héritage tout en conservant un certain contrôle sur ce dernier.
À qui s’adresse une fiducie testamentaire?
Malgré ce que l’on peut croire et bien que son nom puisse paraître complexe, la fiducie testamentaire n’est pas un concept uniquement adapté aux personnes fortunées. En effet, toute personne peut décider de créer une fiducie dans son testament. Les motifs pour l’utilisation d’un tel outil sont notamment pour:
- protéger des légataires plus vulnérables, comme des enfants mineurs, des enfants handicapés ou ceux ayant une dépendance;
- permettre aux enfants d’une première union d’hériter au décès du conjoint;
- mettre à l’abri l’héritage légué contre des poursuites et saisies.
La fiducie testamentaire s’avère être un concept utile et nécessaire pour une planification et une transmission contrôlées des biens du testateur à ses héritiers.
Il existe trois formes de testament.
- Le testament olographe est écrit entièrement à la main par le testateur et il est signé uniquement par lui.
- Le testament devant témoins peut être dactylographié ou écrit à la main par le testateur et est signé par le testateur en présence de deux témoins.
- Le testament notarié est reçu devant un notaire et signé par le testateur en présence d’un témoin et du notaire.
Pourquoi privilégier le testament notarié?
Au moment du décès du testateur, le testament olographe ou devant témoins doit faire l’objet d’une procédure de vérification par le tribunal ou par le notaire afin de prendre effet. Quant au testament notarié, il devient exécutoire dès que l’on obtient la confirmation qu’il s’agit du dernier testament du défunt.
De plus, l’original du testament notarié est conservé par le notaire et est enregistré au Registre des dispositions testamentaires, ce qui vous certifie qu’il sera retrouvé lors de votre décès. En consultant un notaire de notre équipe, vous bénéficiez également de conseils d’experts qui s’assureront que votre testament ne présente aucune difficulté d’interprétation et qu’il est complet.
Le mandat en prévision de l’inaptitude est un document qui permet à toute personne majeure et lucide d’en nommer une autre afin qu’elle administre ses biens et s’assure de son bien-être dans l’éventualité de son inaptitude mentale, suite, par exemple, à une maladie dégénérative ou à un accident.
Le mandat en prévision de l’inaptitude permet d’éviter l’ouverture d’un régime de protection prévu par la loi. C’est-à-dire la nomination d’un curateur, tuteur ou conseiller qui serait choisi à une assemblée composée des proches de la personne inapte, procédure longue et coûteuse.
Le mandat en prévision de l’inaptitude peut être fait devant témoins ou devant notaire. Le mandat notarié offre les mêmes avantages que le testament notarié (voir réponse à la question précédente), sont les conseils d’experts qui s’assureront que votre document est complet et sans ambiguïté ainsi que la garantie qu’il soit retrouvé si vous devenez inapte.
Non. Le Code civil du Québec ne reconnaît pas les conjoints de fait. C’est donc dire que sans testament, votre conjoint de fait n’héritera rien lors de votre décès.
Voici comment seront partagés vos biens si vous n’avez pas de testament et que vous n’êtes pas marié:
- Si vous avez des enfants, ceux-ci hériteront de la totalité de vos biens (cela peut être problématique si vos enfants sont mineurs);
- Si vous n’avez pas d’enfant, vos parents, recevront la moitié de vos biens et vos frères et soeurs se partageront l’autre moitié.
À noter qu’il suffit de contacter un notaire de notre équipe afin de faire un testament pour déterminer vous-même qui seront vos héritiers.
Oui. Toutefois, il n’héritera pas de la totalité de vos biens!
Voici comment seront partagés vos biens si vous n’avez pas de testament et que vous êtes marié:
- Si vous avez des enfants, ces derniers se partageront les 2/3 de vos biens et votre conjoint marié recueillera l’autre 1/3 (cela peut être problématique si vos enfants sont mineurs);
- Si vous n’avez pas d’enfants, votre conjoint marié héritera des 2/3 de vos biens et vos parents recevront l’autre 1/3.
Le mariage emporte la constitution d’un patrimoine familial, peu importe le régime matrimonial applicable et sans égard à celui qui détient un droit de propriété sur ces biens. Le patrimoine familial est constitué des biens suivants:
- les résidences de la famille ou les droits qui en confèrent l’usage;
- les meubles qui garnissent ou ornent les résidences de la famille et qui servent à l’usage du ménage;
- les véhicules automobiles utilisés pour les déplacements de la famille;
- les droits accumulés acquis pendant le mariage dans le cadre d’un régime de retraite (sauf en cas de décès, lorsque le régime de retraite est régi ou établi par une loi qui accorde au conjoint le droit survivant à des prestations de décès);
- les droits accumulés durant le mariage en vertu de la Loi sur le régime de rentes du Québec ou de programmes similaires (sauf en cas de décès);
À l’exception des biens reçus en héritage ou par donation.
De plus, dans le cas où vous mariez sans faire de contrat de mariage, vous serez également assujettis au régime matrimonial de la société d’acquêts. Sous ce régime, la plupart des biens et des dettes accumulés durant le mariage, qu’ils fassent ou non partie du patrimoine familial, sont soumis à un partage entre les époux lors de la discussion de l’union, et ce, sans égard à qui est propriétaire des biens.
Si vous faites un contrat de mariage, vous aurez la possibilité de choisir le régime de la séparation de biens. Sous ce régime, il y a seulement les biens du patrimoine familial qui seront partagés entre les époux en cas de dissolution de l’union.
Affaires
Pour que vos droits liés à votre bail commercial soient opposables à tous, il est dans votre intérêt de procéder à la publication d’un avis de bail au registre foncier. En effet, dans l’éventualité où l’immeuble où vous êtes locataire est vendu, le nouveau propriétaire pourrait mettre fin au bail et vous pourriez être évincé si le bail n’a pas été préalablement publié au registre foncier.
Vous ne voulez pas que les conditions de votre bail soient publiques? Vous n’êtes pas obligé de publier tout le contenu de votre bail au registre foncier, vous pouvez simplement demander au notaire de publier un avis de bail contenant les informations pertinentes seulement.
Il y a plusieurs avantages à l’incorporation. Le plus gros avantage est certainement que la compagnie profite d’un taux d’imposition fiscale qui n’est pas progressif, mais qui est plutôt calculé à partir des revenus générés. Outre les nombreux avantages fiscaux (exemption de gain en capital, crédit pour dividendes versés aux actionnaires, fractionnement de revenu, subventions accordés pour les PME, etc.), l’actionnaire majoritaire de la Compagnie ne pourra pas être tenu responsable des dettes et des obligations de celle-ci contractées de bonne foi. Cela s’explique par le fait que la Compagnie a une existence propre, une valeur, des actifs et des passifs et même le pouvoir de prêter ou d’emprunter des fonds. Toutefois, si l’actionnaire cautionne les emprunts de la companie ou s’il est prouvé qu’il y a eu fraude, l’actionnaire pourra être tenu responsable des dettes de la compagnie.
Pour modifier le nom d’une compagnie, il faut un changement dans les statuts de constitution et obtenir des statuts de modification auprès du Registraire des Entreprises du Québec (REQ) pour une compagnie provinciale ou fédérale enregistrée auprès de Corporation Canada. Pour choisir un nom ou pour changer de nom et en choisir un nouveau, il faut s’assurer que le nom n’est pas déjà utilisé et qu’il respecte certaines conditions imposées par la loi. Une fois la confirmation de la disponibilité du nom obtenue, il est possible de réserver le nom afin de protéger notre choix en attendant que la compagnie soit active.
Aussi, si vous avez une compagnie numéro, il est possible que vous l’exploitiez sous un autre nom, il faut s’assurer que ce nom respecte les conditions légales et n’est pas déjà enregistré par une autre entité.
Au niveau provincial, l’incorporation s’adresse aux entrepreneurs qui veulent exploiter leur entreprise dans la province de résidence seulement, qui ne souhaitent pas nécessairement protéger le nom de leur compagnie à travers le Canada et qui souhaitent économiser certains frais (une compagnie provinciale coûte généralement moins cher à exploiter qu’une compagnie fédérale).
L’incorporation fédérale est tout indiquée pour exercer des activités à l’échelle nationale ou pour protéger le nom de leur entreprise à travers le Canada. Elle est aussi indiquée pour ceux qui désirent protéger les droits des actionnaires minoritaires. De plus, pour certains types d’entreprises, l’incorporation fédérale est obligatoire (les banques par exemple ou certaines entreprises de télécommunication).
N’oubliez pas qu’à chaque année, vous devez produire un rapport annuel ou mise à jour de vos informations au Registraire des Entreprises du Québec (REQ) et/ou à Corporation Canada. De plus, il est important de demander à un notaire de notre équipe de vous assister dans la mise à jour de votre livre de compagnie. Ainsi, nous pouvons vous rappeler quand faire votre rapport annuel ou le faire pour vous, préparer les résolutions annuelles du conseil d’administration et des actionnaires, préparer des résolutions spéciales ou encore mettre à jour les informations dans le livre de minutes en cas de changement d’administrateurs ou d’actionnaires.